quinta-feira, 23 de setembro de 2010

Todos os Fundos Imobiliários são Confiáveis?

Macaco velho que sou, com muita quilometragem nas costas, respondo com um sonoro “não são”, e na mesma hora, com muita probabilidade, desiludindo muita gente.

Muito provavelmente tenho melhor conhecimento dos muitos aspectos controvertidos e artimanhas existentes, relacionados com os fundos imobiliários, que a maioria dos investidores novatos, que recentemente descobriram esses interessantes e modernos meios de investimento.

Concordo que investimentos imobiliários tem forte apelo em nosso país, pois imóveis até eram conhecidos pelos termos “investimentos em bens de raiz” por gerações passadas.

Prometo que em outra matéria abordarei mais aspectos positivos, mas agora desejo chamar a sua atenção sobre determinados perigos intrínsicos existentes nesses fundos.

Acompanho de perto os mesmos há pelo menos quatro dezenas de anos e já vi alguns desses gigantescos transatlânticos imobiliários naufragarem solenemente, deixando dezenas de milhares de investidores a ver navios...

Surgiram e se desenvolveram na Europa e Estados Unidos, lá no norte, denominados de Real Estate Investment Trust”, na década de 1970 e alguns deles muito antes.

Por iniciar minha vida profissional lidando com fundos de investimento em geral e também por estudá-los com razoável profundidade, eu os acompanhava constantemente e de perto.

Por essa razão, minha gente, mesmo com o aval e fiscalização da CVM e ou Banco Central, cuidado com eles.

Não será a primeira vez que nossos xerifes chefes do mercado acionário e de investimentos aparecerão em cena quando o crime já foi perpetrado e mais nada poderão fazer a não ser consolar os incautos.

Falta experiência prática das malandragens que podem ser perpetuadas nesse segmento que agora começa a se desenvolver.

Os fundos imobiliários brasileiros são demasiadamente jovens e, portanto, não tem rastreamento histórico nacional, para se poder fazer distinções entre os mais e menos idôneos. O futuro dirá se tenho razão ou não ao alertar meus leitores a tomarem certas precauções e não acreditarem que esta modalidade de investimento, que começa a criar certa dimensão em nosso país, não possa ser usado para dissimular práticas menos honestas e transparentes para com seus cotistas.

A lei 8668 de 1993 as criou e a Instrução 205 da CVM de1994 as regulamentou. Na época, a enorme inflação reinante no país não permitiu que muitos se estabelecessem e muito menos se desenvolvessem. Certamente esses fundos tem aspectos bastante interessantes e convenientes para aqueles que desejam obter através deles rendimento, segurança, vantagens fiscais e ao mesmo tempo a aparente e tradicional solidez dos imóveis e, por essa razão, os administradores dos fundos imobiliários fazem muita questão de alardear estes mesmos predicados.

Sem dúvida, uma das vantagens obtidas é que você se torna proprietário de um pedaço de um imóvel ou diversos imóveis com menos capital investido do que ser proprietário único de um escritório, sala ou residência.

Este fator pode ser encarado como vantagem mas simultaneamente como desvantagem, como vou explicar.

Proprietário único de um imóvel para renda ou valorização lhe dá poder absoluto, único e legal sobre o mesmo. Ao contrário, possuir cotas de um fundo de investimento imobiliário, faz com que seus dirigentes tomam decisões por você em relação ao seu custo de aquisição, despesas e a época mais conveniente para a compra, venda ou ainda a eventual manutenção ou não na carteira do(s) imóveis adquiridos.

Pessoalmente não acredito, por exemplo, que um fundo imobiliário deva ser constituído por um único prédio ou hospital. Esta maneira de encarar este tipo de inversão é totalmente contrario a idéia tradicional de que um fundo de investimento deve ter seus ativos bem pulverizados.

Como ficará o princípio da diversificação, tão caro e importante para quem não pode se dar ao luxo e dos riscos de perder seu dinheiro, quando este se concentra em um único imóvel? Um fundo de ações, pelo menos diversifica para colocar seu patrimônio em inúmeros segmentos industriais e empresas, todas negociados em bolsas de valores.

Outra questão, a meu ver muito controvertido, pouco divulgado e debatido, é saber se os administradores de fundos imobiliários não estão pagando caro demais por algum imóvel adquirido (sim, refiro-me ao pagamento de um sobre preço, do qual os cotistas por razões óbvias não tomam conhecimento).

Como saber se determinado imóvel não foi adquirido por 20% ou 30% acima do preço justo de mercado? Podem me acreditar, caros leitores, que administradores menos éticos saberão como engendrar e realizar uma grande transação sem que você saiba como foi feita! Pode haver, por exemplo, algum obscuro intermediário colocado no meio do negócio, que facilmente pode embolsar indevidamente algum lucro.

É justamente aí que reside o perigo. Você não tem nenhum controle sobre o real e justo custo de imóveis adquiridos por seu fundo imobiliário. Tem que rezar e confiar!

Por coincidência (ou não) lembro a história do melhor aluno da classe de matemática da escola e que anos depois encontrou seu colega, o pior aluno e lhe perguntou como era que ele que era o pior da classe em matemática ficou tão rico. O pior da classe respondeu; compro por 10 e jogo 20% em cima do meu custo e vendo por 100!

Lembro também a você leitor que, taxas de administração devem estar alinhadas com a nossa atual baixa taxa inflacionária, que gira ao redor de 5,5% no corrente ano. Custos indiretos muito elevados geralmente indicam que coisas estranhas possam estar acontecendo naquele determinado fundo imobiliário.

Outro ponto que aqui quero abordar superficialmente é a questão da liquidez ou melhor dito, de pouca ou nenhuma liquidez. É sabido que imóveis, em especial aqueles de grande envergadura, geralmente são de pouca ou de nenhuma liquidez. Imagine agora a situação no qual um fundo imobiliário vai se encontrar quando investiu demais em imóveis com pouca liquidez. Como o Fundo Imobiliario é fechado, voce mesmo deverá encontrar um comprador para suas cotas. certamente, nestas condições em que todos querem se desfazer das cotas, você alienará as suas a um preço aviltante ou em caso extremo, não encontrará comprador.

O que mais me incomoda em um fundo imobiliário é a dificuldade de analisar as contas das despesas contabilizadas (aquelas que de fato foram feitas) e ainda aquelas realizadas através de aquisições, manutenção e tantas outros itens de difícil verificação por parte dos investidores.

Sem dúvida, empreendimentos administrados por grupos financeiros tradicionais em nosso país, não brincarão em serviço fazendo bobagens, porém analisando alguns dos outros fundos independentes que foram lançados nos últimos anos em nosso país e verificando o preço estabelecido no oferecimento inicial por suas direções, a experiência me dizia que havia gato escondido em suas transações. Os preços iniciais eram demasiadamente elevados. A minha suposição inicial se transformava em quase certeza, quando as cotas não se elevaram suficientemente, por razões que não permitiam explicações lógicas.

Aconselho a todos os candidatos a compra de cotas de fundos imobiliários, já que elas estão começando a estar na moda, que analisem minuciosamente como será a administração e o controle de despesas destes maravilhosas novas maneira de diversificação do patrimônio, que tem a pretensão de adquirir! Caros e entusiasmados investidores, não se deixem iludir por um prospecto bonito e um marketing agressivo, através do tele marketing, de jornais, rádios e da TV.

Somem e digiram tudo que eu abordei ao analisar determinado fundo escolhido e não esqueçam de verificar o rendimento bruto e líquido que possam obter dos fundos imobiliários que pretendem adquirir, para então sim decidir sobre a conveniência ou não de adquirir suas cotas.

Termino aconselhando aos atuais e futuros investidores de fundos imobiliários a escolherem aqueles administradores que informam em detalhe as compras e vendas efetuadas, preços pagos e recebidos e demais minúcias de transações.

Algumas empresas da área imobiliária (incorporadores, financiadores, corretores e outros) com lançamentos de empreendimentos (aparentemente) atraentes certamente irão dourar suas histórias para dessa maneira tentar seduzir os compradores de suas cotas. Faz parte de um bom marketing.

Ficará provado de que nem todos são tão confiáveis assim quando se examina algumas empresas de capital aberto que lidam com o segmento imobiliário, ou seja com ações cotadas na BM&FBovespa, onde a cotação recentemente estava abaixo do preço de lançamento histórico de suas ações. É apenas um indício, mas tem grande significado! A Bolsa de Valores consegue temperar as ações de empresas de capital aberta com a lei da oferta e procura, mas um fundo imobiliário, por ora ainda é uma entidade quase totalmente fechada e de pouca liquidez.

Por último, muito cuidado, caro leitor, para não confundir preço de cotas de fundos imobiliários com o valor das ações das empresas incorporadoras ou de intermediação imobiliária cotadas na Bolsa de Valores.

Louis Frankenberg,CFP® - 22-09-2010

Blog; www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

e-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com

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